桜木町 居酒屋の正しい判断
このスキームでは、通常、不動産を所有する既存のリミテッド・パートナーシップがリミテッド・パートナーとして不動産を現物出資し、リートがジェネラル・パートナーとして一般投資家から調達した資金で金銭出資をし、オペレーティング・パートナーシップ（operatingpartnership；。
Ｐ）というリミテッド・パートナーシップを組成する。
このスキームが採用された基本的理由は税務上の理由による。
つまり、不動産の所有権はパートナーシップからパートナーシップへ移行したものであるため、その時点では譲渡益は認識されないという税務上のメリットを享受できる。
既存のリミテッド・パートナーシップのパートナーは現物出資した不動産の価値に相当するオペレーティング・パートナーシップの持分を取得する。
通常、この持分は一定期間経過後に、リートの株式又は現金に転換される。
オペレーティング・パートナーシップ投資５その他の分類リートは、株式を追加発行できるか否かにより、「オープン・エンド型リート」と「クローズド・エンド型リート」に分類できる。
オープン・エンド型リートの場合、株式を追加発行することができる。
そのため、投資資金が不足した場合など、追加資金を調達する上で、自由度が高い。
クローズド・エンド型リートの場合、株式を追加発行をすることができない。
1992年以来、新規に組成されたリートの75％以上がアップ・リートの形態を採用しており、これを通じて、多数の不動産会社が株式を公開するようになった。
そのため、追加資金を調達することが困難となるが、既存の投資家に対して希薄化を防ぐことができる。
そのほか、リートの存続期間により、無期限リート（perpetualREAT)、期限付リート（finiteREAT）に分類することができる。
4リートのメリット・デメリット１.メリット(1)投資家側のメリット①少額の資金で不動産投資ができる。
通常、不動産投資を行う場合、多額の資金が必要であるが、リートが発行する株式等を購入することにより、不動産の運用による収入やキャピタル・ゲインにあずかることができる。
②不動産投資におけるリスクを平準化することができる。
個々に不動産に投資した場合、リスクが大きくなるが、リートの多くは、多様な種類の物件や多様な地域の物件に分散して投資を行っており、分散投資のポート・フォリオの一つとして活用できる。
③不動産の維持管理が簡便である。
個人で不動産に直接投資する場合、投資先の選定や投資不動産の管理を行う上で専門的知識が必要であるが、リートの場合、専門家により不動産投資及び運用がなされるため、個人で不動産投資する場合よりも維持管理が簡便である。
④投資対象に対する情報が開示されている。
リートに対しては、通常の株式会社と同様の情報開示が要求されており、安心である。
⑤リミテッド・パートナーシップによる不動産投資に比べて、リートの株主は取締役会メンバーの選任や株主総会を通じて経営をコントロールすることができる。
⑥リミテッド・パートナーシップによる不動産投資に比べて、リートによる投資の方が流動性が高い。
⑦最低の投資単位について制限がなくｌ株からでも購入できる。
(2)リート組成側のメリット①資金調達が容易である。
従来の企業信用をバックにしたコーポレート・ファイナンスより、安く資金が調達できるというメリットがある。
そのため、バランス・シートの悪化した不動産保有会社であっても、資金調達が可能である。
②市場で重要な地位を占めることができる。
特定の市場に焦点をあてて不動産投資を行うことにより、リートはその市場内でより有利に不動産投資や不動産の運用が可能となる。
③税制面で有利である。
基本的には、リートが稼得した所得のうち利益配当した部分についてはリートそれ自体は課税されず、利益配当を受けた投資家の段階でのみ課税され、経済的二重課税は発生しない。
２.デメリットリートは証券取引所に上場しているため、実質が不動産でありながら、株式市場との連動性が非常に高い。
そのため、不動産市場が堅調であっても、株式市場が暴落した場合、リートにおける相場もその影響を受け、下落する可能性が高い。
ロリートに対する税務上の取扱いリートとして課税されることを選択する適格株式会社(qualifiedcorporation）又はビジネス・トラストは、原則として、持分保有者に支払う配当に対しては、税法上は損金の額に算入することが認められ、パススルー型企業となる。
リートとしての資格を有するためには、ＩＲＣ第856条(a)に規定されている要件を満たさなければならない。
また、リートとしての地位を希望する企業は、ＩＲＣ第856条(c)(1)に基づき、内国歳入庁に届け出なければならず、その選択は、選択を希望する課税年度におけるリートとしての課税所得を計算し、FRM1120－ＲＥＩＴで申請することにより行われる。
１.リートとしての資格要件リートとしての資格を有するためには、通常所得の95％以上を投資家に配当しなければならず、その他に以下に述べるような条件で、企業は株式会社(corporation)、トラスト（trust）又は社団（association）のいずれかを主体として組織しなければならない。
リートは、課税年度の全期間中、上記①ないし④の要件を満たしていなければならない。
以下、⑤～⑦の要件について若干詳述する。
〔⑤持分保有者を100名とする要件〕持分保有者を100名以上とする要件（以下「保有者」１００名要件）では、法人も持分保有者として数えられ、個人、法人、パートナーシップ、財団、トラストはそれぞれ、持分所有者自身が多数の者により所有された企業であっても、単一の持分保有者とみなされる。
また、帰属ルールにより制限されず、最も関係が深い者でも、別途独立の保有者として取り扱われる。
原則として、所有のほとんどすべての段階において、純粋に名目上の者でなければ、保有者１００名要件の上では、１人の保有者とみなされる。
したがって、所有が数名の持分保有者に集中しているリートは、低額面の持分、即ちセカンド・クラスの持分を関係者に発行して要件を満たすことにより、この要件をクリアすることができる。
また、時にはこれは、各種の慈善団体に持分を寄付することにより達成される。
プライベート・レター・ルーリングにおいて、新しく設立されたリートの発行済持分を、価額でみて99.9％以上所有している会社は親会社として扱われる。
持分保有者100名要件を満たすために、額面１０ドルの無議決権優先持分を、アドバイザーの従業員125名にｌ持分ずつ発行した新リートがあった。
内国歳入庁はこの措置を承認したが、現在では実務家は大部分、持分の基準価格を高く（例えば500ないし1,000ドル）設定するようにアドバイスし、持分が名目的なものと考えられることがないようにしている。
〔⑥閉鎖的所有制限要件（保有者５名以下の保有制約)〕リートの閉鎖的所有制限要件には、５名以下の個人で、直接たると間接たるとを問わず、課税年度の下半期中いつの時点においても、発行済持分の価額の50％以上を所有することはできないと規定されている。
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